房价涨不起来但是地价 房企30强的历史转折点
文/Real地产三哥
这个季节，在不同的人眼里，有不同的表达方式。
"美好的一年一定要记住，最难忘的是橙色、橙色和绿色."
或者“冷暖自知，最难还利息。”
同一个季节，同一个风景，不同的人看到不同的情绪。
2020年，还剩不到40天，各房地产企业之间可能会有很多不同的情绪。
有的大胆，有的谨慎，有的谨慎，有的有上进心。
有些箭在弦上，必须送出。
有的乱飞，被引而不发。
第一，全国：房价涨不起来但是地价
今年房价是涨还是跌？
新商品房单价涨了。上涨6.1%。
土地购买单价(指占地和非建筑面积单价)涨幅更大。12.5%。
另一个高度相关的指标：广义货币余额也增加了，M2增长了8.2%。不管房产是造币厂还是水库，水位持续缓慢上升。
地价涨幅高于房价涨幅，说明整个行业利润率小。
这次和以前一样，只是阶段性调控？还是会是一个长期的转折点？都说是后者，但我觉得不是，且不说了。至少今年不是拿到地的好时机。
全国销售单价上涨6.1%，那么龙头房地产企业都做了什么？
二、排名前30的房企：降价促销
排名前30的房企选择了不同的道路。
降价，至少不涨价。
今天前10个月，前30家房地产企业的平均售价比去年下降了2.1%。
折扣可以促进销售，折扣越大，销售越激烈。
恒大凶，加上土地底价低的优势，折扣也比较大；金茂也是狠心，还是关系到公司的整体战略调整。
中梁控股和阳光城的销售价格大幅上涨，应该是公司向更高能源城市转移的原因。
万科是真正的行业标杆，很多指标与TOP30的平均值一致，价格跌幅最接近，2%，小幅下跌。
天上有一封红霜，星辰昏雨早。万科告诉大家，做一个会看天的农民有多重要。
这是一个极其分裂的现象：
全国销售价格上涨，头部房企的销售价格下降。
也许很多中小房企并没有直接感受到压力，或者说感受到了压力，但还是有这样那样的困难，市场分化的微风漩涡正在从房企头慢慢形成。
薄利多销，既然价格打折，销售完成应该更高。
三、薄利多销？不一定！
前10个月，Top30销量占全国销量的一半，占比47.6%。
与去年全年相比，今年1-10月30强房地产企业销售完成率为86.3%，超过全国82.4%的总数字。总的来说，首套房价降价力度更大，销售完成率更高。薄利多销的说法成立，再次说明龙头企业跑得快。
不是我跑的快，是政策紧。
但是，也有区别。
特别说明：绿地控股和蓝光发展没有找到10月份的数据，所以在9月份数据的基础上增加，月平均水平提高8.33%(1/12)后计入。
有些企业是薄利多销，比如恒大、金茂。10个月销售额超过去年全年；有些企业降价了，好像从来没卖多过，比如新城控股。
如果你看看价格涨跌和销售完成情况，就会更清楚：
价格打折，卖的快是正常的。例如，恒大、金茂;的高能耗城市，如绿城，可以在稍微降价的情况下增加销售额。
涨价的时候卖的慢是正常的。
价格上涨时卖的快，价格下跌时卖的慢，都是不正常的。
还是公司布局的调整：从低水平城市向高水平城市转移，龙光、美的、中梁、阳光城.就是这种情况
要么卖不出去，价格和销售完成情况更明显，除了绿地、蓝光之外，还有新城控股。
它们有一点很一致：之前的土地储备价格很接近。
以新城控股为例：去年7月为应对王振华事件，2019年新城控股降价幅度超过其他房地产企业，投资收缩，回报强劲，经营现金流净流入436亿元。
今年平均售价持续下降，但销售完成情况并不理想，这也体现在新城控股第三季度经营现金流净流出142亿元。
或者说，2019年，销售队伍太强。
然而，新城控股今年前三个季度的融资现金流有了相当大的改善。去年净流出155亿元，今年前三季度流入105亿元。
让人恼火的是，三条红线的政策在第三季度报告里才出来一周。
曲折，节奏被动变化，新城控股的管理真的不容易。
当然，销售完成的程度不能一概而论，有些企业总是在下半年努力，比如融创.
四、征地差异化：与底价6000对齐
自8月份以来，凯瑞已停止发布新地价清单。
在三条红线政策下，整个逻辑都变了，土地用来代表业绩。现在，没有人想成为一个早起的人。即使是早期的鸟类也不想被公开展示。
基于嘉里8月份的榜单，1-8月份排名前30的房地产企业加权平均征地价格上涨14%，接近国家统计局前10个月12.5%的地价涨幅，地价确实在上涨。
再看看房企的情况：
一些房企有比较大的战略调整。
蓝光发展：显然正在向一个高能源城市转变，它的土壤肥力已经提高了很多。这或许可以解释第三季度报告中销售的缺失和经营现金流的净流出。
今年销售价格下降可能是因为消化之前项目位置比较差，从前两年的土地储备价格就可以看出来。
蓝光代表了一个明显的趋势：大家都在跑6000元/平米的底价。
阳光城和美的置业,也在提高征地价格方面取得了长足的进步，阳光城市的征地也大幅增加。阳光城在前面蛰伏3年，被调整，被攻击。
这层楼有些地价6000的地方，大概是长三角和珠三角的三四线城市。“江南天气好，冬景如春花”。
这个能级的原房企要么维持，代表是万科、保利、龙湖、世茂——是稳定玩家；或更高的能量水平，如华润、旭辉、龙光、融信.
还有一个。除恒大、碧桂园外，新城控股、中梁、奥园的征地单价维持在3000-3500元/平方米。
中南建设似乎仍然喜欢3000元/平方米的底价。2019年拿走了一些高价土地，今年又马上转让回来。
与高能城市相比，3000-3500元/平方米面积的风险是销售和支付。
从现金流量表中可以看出一些线索：
奥园2020年中期报告显示，其经营现金流为-123亿元，中梁为-79亿元，中南建设为7.14亿元(2019年第三季度报告：48亿元)，新城控股为-142亿元，均出现同比大幅下滑。
在过去，它可以由融资的现金流入来支持。现在三条红线政策下，融资增速只能在10%左右，很尴尬。
棚改成了黄花，中心城市虹吸。此时房企的经营现金流更加宝贵，这直接关系到土地储备的位置。
让人纠结的是地段好，利润薄。浙江部分项目净利润只有3-5%，甚至持平。
所以6000元的底价可能是最好的去处。
临终遗言
房企总会遇到偏见。全社会都认为他们赚大钱，大碗喝酒，大块吃肉，大规模分金银。也许成功的房企会。
一个规定一个文件就可以吊在半空中，上不去下不去。
比如这个秋风秋雨的季节，三杯两盏淡酒，他怎么会迟到？
一个大国的房地产企业很难知道对手下一步会怎么做，即使不知道对手在哪里，是敌是友：完全看需求。
这时，我想起了王石演讲中的一句话：我不是由天决定的，不是由天决定的，而是通过尽我所能，听天的话。
或者费斯汀格法则：生活中有10%的事情是我们无法掌控的，而另外的90%却是我们能掌控的。
放下一切傲慢和偏见，改变能改变的，然后做一个“农民”，顺其自然，看天种地。
历史转折总有起有落。
如果你想晚一点下雪，你可以喝一杯。