深圳住房研究会执行会长陈蔼贫：盲目乐观正在神化深圳楼市
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深圳住房研究会执行会长陈蔼贫
深圳楼市经历魔幻一年。
从疫情中冷淡开启，在“金三银四”中被点燃，千万豪宅三开三罄、百万喝茶费重出江湖。过热的市场表现倒逼深圳政府出台史上最严的“715新政”。但在短暂冷静之后，打新潮、代持及二手房业主抱团涨价等市场畸形表现又悄悄抬头。
站在这魔幻一年的终点，深圳市住房研究会执行会长、深圳市政协委员、深圳市决咨委委员陈蔼贫用“变化反复、调控任重道远”来总结2020年的深圳房地产市场。
面对年底的楼市乱象，11月30日，深圳市住建局曾公开回应，“正在研究综合调控政策”。
数月前的“715新政”已经被市场普遍视作深圳“史上最严调控政策”。“715新政”从提高深户购房门槛、打击“假离婚”炒房、提高二手房交易成本等多个方面抑制市场需求。在短期内，市场迅速降温。
但严厉的调控政策仍然难防热浪卷土重来。在陈蔼贫看来，“715新政”的结果不如预期在情理之中。楼市调控政不管再怎么严格，仍然属于行政调控。从历史角度来看，不光是深圳，哪怕是从全国范围来看，市场往往对政策作反向解读，以致部分市场和时期出现越调越涨的怪相，结果不甚理想。
“行政手段从经济学角度上来讲是不可长期使用的。房地产调控政策更多的是一种面对紧急情况下临时采用的一种方式，实际上追求的是以时间换空间，最终还是要回归到解决根本性问题，建立长效机制。”
作为经深圳市住房和建设局、民政局批准成立的住房专业领域研究协会，陈蔼贫和他的团队先后主持或参与过200多个住房专业领域的课题研究、政策制定。在他看来，在后715时代，要解决深圳的住房突出问题，建立房地产市场的长效机制，楼市调控必须做到精准施策。
“一边在大量增加宅地供应，另一边却在通过3年新房限售期的方式限制商品房流通，调控背后的逻辑其实是相矛盾的。政府的调控政策有一个匹配性，在调控房地产市场的时候，不仅要考虑单一方面的问题，还要考虑它的系统性，一手房、二手房之间，不同部门之间，宏观面行业间怎么协调政策，要从全局出发思考问题的解决方案。”
据统计，截至2020年初，深圳人均住房面积达27平方米。也就是说，从基本面上来说，深圳并不存在绝对的住房短缺问题。如今的主要矛盾在于，从产权角度来说，拥有住房的人占比偏小。
“这是一个结构性问题”，陈蔼贫认为，认清深圳房地产市场不存在绝对的住房短缺问题、主要矛盾是结构性矛盾，以及现行政策之间实际上存在配合度问题三个基本面之后，楼市调控要精准施策第一是必须坚持增加土地供应增加不能动摇，因为交易的本质还是供需关系问题。
第二步是结构的调整。在商品房之外，深圳还存在着保障性住房、人才房，以及一个在法律监管之外的法外建筑--农民小产权房。这些不同性质的房屋要如何在法律框架下调动，使之出现一个合力，是解决结构性问题的一个重要方面。
而在商品房之内，必须增加市场的流通性。陈蔼贫指出，目前这一块还有很多工作要做，比如限售问题，“3年的限售期是不是有一定的讨论空间？政府是否可以对此进行灵活配置。”
“要如何真正解决大城市住房突出问题，从政府调控角度来看，肯定是任重而道远。我想这个情况在未来的两三年内恐怕还很难改变。”
具体到2021年深圳房地产市场的表现，陈蔼贫认为，高位震荡将成为未来一年的主题词。而从一个更加长远的角度来看，未来5～8年要警惕深圳房地产市场的泡沫倾向。
“深圳市场有无泡沫，肯定有，程度大小而已。因为价格已经脱离普通市民的经济支撑能力。这个泡沫现在会不会破？目前看不会。中长期看，一定会。破解之道，唯有未雨绸缪。泡沫破裂需要宏观微观面各因素叠加作用。但必须意识到，价格只上涨不跌的市场肯定是不存在的，风险的累积是一个过程。2020年及未来十四五，伴随着住宅用地的持续增加和未来公共住房的大量供应，市场供求关系会发生改变，政策面将会持续发力，住房消费观念也会改变，深圳市场肯定会进入一个横盘整理期。现在购房者们存在盲目的乐观情绪，正在神化这个市场，忽视了风险的存在。”
以下为时代财经对深圳住房研究会执行会长陈蔼贫的专访实录：
精准施策：现行政策之间需要考虑配合度问题
时代财经：您会用哪几个关键词总结今年的深圳楼市？
陈蔼贫：变化反复、调控任重道远。
深圳今年的房地产市场是先冷后热，先是受疫情影响，短暂沉寂。但在3、4月的时候，与全国情况相反，楼市很快活跃，投资投机氛围浓厚，各种风波不时成为关注焦点。
过热的市场表现下，深圳政府紧急出台“715新政”，当时效果比较明显。但是深圳市场在沉寂两个月之后，又开始升温，严重的一二手房倒挂现象引发楼市打新热，部分二手房业主抱团涨价等现象频出，楼市炒作氛围严重。
为什么说调控政策任重道远？从结果来看，并没有达到预期的效果。当然，这不是深圳一个城市的问题，全国都如此，尤其是一线城市和二线核心城市。中央政治局会议中明确指出“要促进房地产市场平稳健康发展，解决大城市住房突出问题”，实际上指的就是这些城市。
未来要如何解决大城市的住房突出问题，我觉得很重要的一个关键词是精准施策。现在的调控政策还是走在传统的老路上，靠压抑需求来解决短期市场过热的问题，无法解决根本问题。要如何真正解决大城市住房突出问题，从政府调控角度来看，肯定是任重而道远。这个情况在未来的两三年内恐怕还很难改变。
时代财经：我们应该如何理解“精准施策”这个关键词？
陈蔼贫：精准施策必须要先理解深圳市场。
全国的房地产市场，人均住房面积超过40平方米，在深圳虽然不如全国，但是人均住房面积也有27平方米，深圳没有绝对的住房短缺问题。目前，深圳最突出的矛盾其实是结构性问题，也就是说，从产权角度来说，拥有住房的人占比偏小。
为了解决商品房供应的问题，深圳政府正在加大宅地供应，比如今年深圳住宅土地供应大幅增加一倍，而在十四五期间，深圳的住宅用地供应比例也将提高到30%左右。但在住宅用地供应大幅增加的同时，新房限售带来的明显问题是市场流通的减少。
一边在大量增加供应，另一边却在限制流通，调控背后的逻辑其实是矛盾的。理解精准施策其实就是政府的调控政策要有匹配性。政府在调控房地产市场的时候，不仅要考虑单一方面的问题，而是要考虑它的系统性，一手房、二手房，不同部门之间，住房管理部门及金融体系之间。从全局出发思考问题的解决方案，这就是精准施策核心要义。
考虑到深圳不存在绝对的住房短缺问题、主要矛盾是结构性矛盾以及现行政策之间实际上存在配合度的问题，要实现精准施策，我认为第一要坚持增加土地供应增加不能动摇，交易的本质还是供需关系问题。
第二，是结构的调整。其实，在商品房之外，深圳还存在着保障性住房、人才房，以及一个在法律监管之外的法外建筑--农民小产权房。这些不同性质的房屋要如何在法律框架下调动，使之出现一个合力，是解决结构性问题的重要方面。
时代财经：您刚刚也多次提到“715新政”，即便效果未有达到预期，但它仍是整个2020年深圳楼市中重要的一笔，您如何看待“715新政”？
陈蔼贫：媒体都喜欢称之为“史上最严调控政策”，它不管再怎么严格，仍然属于行政调控。从历史角度来看，不光是深圳，哪怕是从全国范围来看，市场往往对政策作反向解读，以致部分市场和时期出现越调越涨的怪相，结果不甚理想。
市场上如果一个商品是稀缺的或者被抑制的话，大家肯定是会趋之若鹜。我认为，行政手段从经济学角度上来讲是不可长期使用的。房地产调控政策更多的是一种面对紧急情况下临时采用的一种手段，实际上追求的是以时间换空间，最终还是要回归到解决根本性问题，建立长效机制。
一方面要增加土地供应，深圳正在不断加大宅地供应比例；另一方面，也必须增加市场的流通性，这一块还有很多工作要做。比如刚刚提到的限售问题，3年的限售期是不是有一定的讨论空间？政府是否可以对此进行灵活配置。
政府不是万能的，没有这么多资源去管理千千万万的交易行为。只要房子还是商品，无论是学术理论，还是市场经验都告诉我们，行政调控压抑需求的手段只能救一时，无法救一世，归根结底还是要用市场的手段来解决问题，也就是中央一再提的长效机制。
深圳土地资源稀缺难题需要辩证理解
时代财经：对于深圳住房市场来说，深圳土地资源的稀缺是一个绕不开的问题。
陈蔼贫：实际上深圳土地供应紧张问题，我觉得要辩证理解。
深圳在总共1997平方公里的土地上，一刀把974平方公里切进了生态控制线，然后工业用地、交通用地和其他用地又切掉了40%左右，最后真正能用于住宅的也不过就是其中的10%。从这个角度来说，我们确实存在着土地资源不足的问题。
但是从另外一个角度来看，根据我们初步调查显示的结果来看，全市300多个小区容积率1.2以下，都是老旧住宅区。如果这些小区全部进行改造，容积率达到3以上，同样能够极大地增加住宅供应量。所以我们讲土地问题，也必须要结合容积率去考虑。
时代财经：10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》中指出，在土地用途管制上赋予深圳更大用地自主权，这一举措能为深圳土地供应带来多大的改变？此前划下的工业红线、生态红线是否有松动的可能？
陈蔼贫：从生态红线来看，政府的基调仍是坚定不移的。这是要留给我们子孙的财产，松动的可能性并不大。
但是在工业用地这一块，伴随着深圳产业结构的变化，向智慧智能、海洋工程、生命科学、遗传工程等产业转移；以及大湾区都市圈的形成，部分产业也开始外迁。在这样的背景下，工业用地的需求在变，政府供地的思路和管理也在改变。
过去工业用地、交通用地比例过大的问题，会在未来得到改变。如果说过去每年是高速递增的话，那么现在可能会逐渐减量。总体上讲，全市范围大规模、高速建设的时期基本结束。
时代财经：即便深圳市税务局官方微信公众号发文称，网上流传“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”纯属谣言。但关于深圳试点房地产税的谣言还是层出不穷，房地产税是一个解决深圳楼市问题的好方法吗？2021年它是否真的有出台的可能？
陈蔼贫：这纯属谣传。
第一，中国到现在为止都没有房地产税，只有房产税。之前房产税在重庆、上海两地做过试点，也证明房产税对于房地产市场调控的作用微乎其微。第二，按照税收法定的原则，房地产税的方案还在全国人大酝酿讨论，并无具体时间表。
第三，其实房地产税的核心理念，从来都不是要调控房地产。而是要解决中央与地方税收分成的问题，解决财政体制的问题。房地产税，从改革的方向看，是将于其他地方税形成税收组团，理顺央地财政税收体制机制问题。退一步说，根据过往经验，就算房地产税开征，最终也只是计入了房价成本内累加到消费者身上，很难对市场造成真正冲击。
时代财经：您对明年的深圳市场的整体态势，有何预判？
陈蔼贫：如果用股票的术语来讲，就是高位震荡、横盘整理，这恐怕是未来一年深圳房地产市场的主题词。再进一步大涨大跌的可能性几乎不存在。
但从更长远看，未来5～8年时间内，我认为购房者要警惕深圳房地产市场的泡沫。从国外发达国家走过的路来看，房地产市场一定是一个西蒙曲线的市场，有高峰也有低谷。回顾历史，深圳的房价虽然偶尔有轻微回落，但基本上还是一路高涨。我们还没有经历过一个痛苦的下跌周期。
我们必须清醒意识到，世界上价格只涨不跌的市场肯定是不存在的。美国、日本以及其他国家和地区即是例证。深圳市场有无泡沫，肯定有，程度大小而已。因为价格已经脱离普通市民的经济支撑能力。这个泡沫现在会不会破？目前看不会。中长期看，一定会。破解之道，唯有未雨绸缪。泡沫破裂需要宏观微观面各因素叠加作用。但必须意识到，价格只上涨不跌的市场肯定是不存在的，风险的累积是一个过程。2020年及未来十四五，伴随着住宅用地的持续增加和未来公共住房的大量供应，市场供求关系会发生改变，政策面将会持续发力，住房消费观念也会改变，深圳市场肯定会进入一个横盘整理期。现在购房者们存在盲目的乐观情绪，正在神化这个市场，忽视了风险的存在。