R&F式杠杆降低
据经济观察报,记者,田国宝,陈月芹,消息人士透露，截至2020年12月底，R&F置业(02777.HK)计划以城市更新、商业地产等资产作抵押，从广州市投资有限公司(以下简称“广州市投资”)获得不超过50亿元人民币的贷款。
一位接近R&F的人士透露，双方早期的合作主要是以债权的形式，但不排除后期进一步合作的可能性。广州城投提供的贷款虽然利息高于银行贷款，但低于信托贷款。
2020年和2021年是R&F地产的偿债高峰期。根据2020年第三季度报告，截至2020年9月底，R&F的计息负债总额为1851亿元，其中787亿元在一年内到期。同期，R&F的现金为359亿元。
过去一年，R&F通过增加销售回报、降低土地和其他成本、出售资产和处置债券，扭转并不断优化其金融结构。到2020年底，R&F的杠杆指标大幅下降。
2020年最后一个季度，R&F成功地将“三条红线”中的一条变成了绿色，但R&F仍需面对大规模负债.
债务处置
自2020年以来，R&F地产进入了偿债高峰期。截至2020年第三季度末，一年内到期债务达到787亿元。
2020年的最后两个月，广州城头首先接收了价值100亿元的恒大地产投资权，持有恒大地产4.8%的股份，然后向R&F提供资金.
知情人士透露，广州城投向R&F提供了不超过50亿元人民币的贷款，利率超过10%，期限为6个月。R&F将其估值约100亿元的相关股权质押给广州城头，质押率约为50%。
根据工商数据，2020年12月至2021年1月，R&F的广州田丽建设工程有限公司、广州盛京房地产开发有限公司、广州R&F丁盛房地产开发有限公司、广州傅晶稷山房地产开发有限公司50%、广州富世城市更新投资有限公司100%和R&F(哈尔滨)房地产开发有限公司
这六家公司包括番禺的石壁和天河的稷山两个老改造项目，R&F岳影国际、R&F盈凯国际和机场假日酒店等商业酒店物业，以及哈尔滨R&F江湾新城等项目。
据上述知情人士透露，广州城投提供的50亿元已交给R&F地产。
在与广州城投合作的同时，R&F也与平安达成了合作。2020年12月，R&F将广州鼎富投资和广州富辉投资的股份质押给平安旗下的深圳平创投资管理有限公司。
抵押给平安的两家公司有广州黄埔碧村旧房改造项目，总建筑面积177万平方米，预计总投资79亿元。2015年，引进R&F参与转型发展。
最近，R&F最大的交易是将广州R&F国际机场综合物流园区70%的股权出售给黑石。广州福鼎商业运营有限公司、广州华为装饰材料有限公司也和物流园一起卖给黑石。
这笔交易的价格达到了44.1亿元，黑石给R&F带来了30亿元的回报，除了项目本身的债务。
2020年12月，R&F还将太原和海南的部分资产转让给平安。
在积极出售资产的同时，R&F也在加大促销力度，控制支出。2020年，R&F实现合同销售额1388亿元，其中前三季度经营现金净流入188亿元，2019年底目标为-241亿元。征地、人员支出等成本大幅降低。
2020年第三季度末和第四季度末，R&F先后支付了“16 R&F 11”、“18 R&F 08”、“18 R&F 10”等债券的利息及相关本金。2021年1月，公司完成了“16 R&F 01”公司债券60亿元和“16 R&F 03”公司债券36亿元的转卖。
经过初步计算，截止到2020年底，R&F淘汰了预，
收账款后资产负债率降至69%，净负债率为166%，分别较2020年3季度末下降了10个百分点和25个百分点，现金短债比也大幅改善。降杠杆规划
富力过往的融资比例大约是，大行授信占比50%左右，债券占比40%左右，含信托在内的其他融资方式占比约10%。而且富力旗下房地产项目权益占比较高，再加上超过5000万平方米的土储和80多个城市更新项目，使得其具备一定腾挪空间。
经济观察报从多渠道了解，未来富力还将进一步加大销售回款、资产处置和债券处置的力度。盘活经营性现金流存量，回笼销售回款，盘活预售监管资金，是2021年富力的重点工作。
为了让大量现金快速回笼，短期内富力的策略是延续2020年底促销活动，继续加大回款力度。尤其是在三道红线和两个上限实施背景下，盘活存量经营性现金流和预售监管资金，最大限度的回笼销售资金。
一方面，富力总部与商业银行总行合作，统筹全国范围内按揭贷款额度；另一方面成立重点区域预售监管资金清理小组，在最后2020年最后一个月盘活了大量资金。
富力计划创新融资方式，拓宽融资渠道，包括商票加保、商票质押融资、设备租赁融资、酒店设施融资。包括与施工单位、供应商进行融资谈判，解决上下游产业链资金问题。
旧改方方面，富力已和金融机构进行系统性对接，先以大湾区旧改项目与信托基金、银行等机构对接，成立产业研究院，促进城市更新和产业研究的融合，探索旧改融资和授信的相关产品。
据悉，未来富力将加大与地产基金在项目层面的合作，主要以股权合作为主。
在土地储备上，富力将减少拿地，总价超过10亿元的土地，不主动参拍，一般选3-6个月开工，且1年内能回流现金的快周转项目。
wind数据显示，2019年富力在招拍挂市场上约投入185亿元，2020年这一数字减少到15.24亿元。未来，富力会逐步将旧改对土储的贡献比例提高至70%。
此外，目前富力正在国际机构就酒店融资进行沟通，计划将酒店在海外上市。一方面上市可以使酒店估值增加百亿左右；另一方面可以减少自持物业对现金的占用，进一步优化流动性。