恒大地产首笔15亿元收购 新增管理项目近千个
在经济观察网 记者 陈博发布冲击规模军令一周后，恒大地产(06666.HK)宣布首宗收购案。
1月29日下午，恒大地产发布停牌通知，称将发布包含内幕信息的披露公告。
三个多小时后，答案浮出水面。恒大地产以总交易对价15亿元人民币收购宁波亚泰酒店物业服务有限公司(以下简称“宁波亚泰酒店物业服务”)100%股权，全资拥有浙江亚太酒店物业服务有限公司(以下简称“亚太酒店物业服务”)。
公告称，此次收购的对价将由全球发行的收益支付，两年内分五期支付，最后一期不迟于2023年4月30日。
2020年12月1日，恒大地产确定最终发行价为每股8.8港元，募集资金69.15亿港元。当时计划这些资金的65%左右用于战略收购和投资。粗略估计，此次收购的对价约占融资总额的21.7%。
15亿元的购买对价仅略低于2016年幻想曲控股通过其子公司组成的物业财团收购万达地产的20亿元，以及2019年亚盛拿下钟敏地产的20.6亿元。
亚太酒店物业服务在浙江、江苏、山东、四川等13个省39个城市管理着940个项目，管理面积超过8000万平方米；同时，还有33个城市公共服务项目。
截至去年6月30日，恒大地产已为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务或社区增值服务，覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市和香港280多个城市，总管理面积约2.54亿平方米，合同面积约5.13亿平方米。
此前，在一批上市物业公司中，恒大的物业管理规模仅次于彩生活、优雅生活、碧桂园服务和保利地产。但收购完成后，恒大地产管理的面积预计将超过3.8亿平方米，管理项目将超过2294个。这个规模会比所有上市地产公司高很多。
恒大地产要赶上规模的迫切需要，可以追溯到1月中旬。恒大集团董事局主席许家印亲自给恒大地产下达了两个“军令”，第一个指出2021年投资扩张目标——，管道面积每月必须增加3000万平方米，全年必须增加3.6亿平方米。
这是恒大投入巨资通过并购快速扩张规模版图的首要原因。一项亚太酒店物业服务使恒大地产直接实现了1月份的扩张目标。
然而，在这一单收购背后，恒大地产收获的不仅仅是规模扩张，更是完成业务业态的另一个重要考量。截至去年6月底，恒大地产管理区非住宅业态仅266.4万平方米，仅占1.04%；在28.24亿元的收入中，非住宅物业贡献6039.2万元，仅占2.14%。
但从两种业态的盈利能力来看，非住宅物业的盈利能力更高。另一组可供参考的数据是，截至2020年6月底，恒大地产住宅物业整体平均物业管理费为2.19元/m2/月，非住宅物业整体平均物业管理费高达5.94元/m2/月。
除了居民楼，还有写字楼、城市综合体、大型工业园区等。更值得注意的是，目前，在亚太地区酒店物业服务布局的三大业务板块中，城市公共服务也位列其中。上述33个城市公共服务项目涵盖5A景区、地铁、高铁、机场、医院等公共建筑
“亚太酒店物业服务具有强大的市场拓展能力，尤其是在公共建筑和城市公共服务领域，具有广阔的行业前景。通过收购，可以补充集团现有的业务类型，产生协同效应，加快公司全面的业务布局。”公告中提到的恒大地产。
整个产业链布局也是恒大地产对于此次收购的极大期待。亚太酒店物业服务拥有多家专业公司，涵盖建筑设备维修、火灾探测与维护、智能停车、城市市容与环境服务、安保服务、园林绿化等专业领域。这些大多涉及到过去恒大地产提供的秩序维护服务、清洁绿化服务、公共区域设施的维修保养服务。
根据之前招股书中的计划，恒大地产战略收购或投资的目标要求之一是，收购和业务整合后三个财年的预计平均净利润率在10%至15%之间。
但恒大地产今年必须完成的第二个“军令”关乎利润增速：今年净利润将比去年增长50%以上。为此，在此次收购协议中，恒大地产专门设立了盈利和收益的博弈机制，要求更为详细的——。亚太酒店的物业服务必须保证今年和明年的营业收入分别为20亿元和23亿元，净利润分别为1.2亿元和1.4亿元。
其中，一旦净利润达不到目标，恒大地产有权从亚太酒店物业服务的股权转让对价或可分配利润中扣除净利润的100%差额。