解决现实困境 深圳土地二级市场制度创新可以做到这一点！
深圳应充分借鉴宁波、南宁等试点城市土地二级市场制度改革的经验，解决相关法律制度改革滞后的困境，逐步构建具有自身特色的土地二级市场先行登记转让制度。
作者：中国人民大学土地政策与制度研究中心凌薇研究员；中建三局房地产开发有限公司成立高级研究员
一、采用“交易鉴证+预告登记转让”方式，降低交易门槛
中国的《城市房地产管理法》是1994年推出的，此后经历了三次修改。但投资比例未达到总投资25%的投资转移限制没有变化。过去，这项规定在防止土地投机、抑制房地产泡沫和规范市场管理方面发挥了积极作用。然而，随着一级土地市场从行政划拨向市场划拨的逐步完善和二级土地市场的管理体制，土地出让投资的刚性限制已经不适应当前土地市场的发展。
借鉴宁波、南宁土地二级市场改革的经验，建议深圳对闲置工业用地采取交易认证、预告登记的管理模式。
一是整合深圳市规划国土房产信息中心、深圳市国土房产交易中心、深圳市房产登记中心资源，建立深圳市土地二级市场交易服务平台；
二是以出让方式取得的项目土地使用权总投资低于25%的，平台应出具交易证明，确保进场交易的土地信息真实透明；交易双方暂不办理房地产登记证，但可申请预告登记。
三是建委、环保等相关部门根据交易凭证及相关材料，对项目建设审批程序中缺失的项目进行审批；
投资达到25%后，四是可以办理房地产转让登记手续。
五是在满足规划条件和出让合同无限制约定的前提下，允许工矿用地经批准后分割出让，同时给予一定的税费优惠，降低交易成本。交易验证通知书的登记不仅符合现有的法律定位，提高了政府监管水平，而且降低了交易门槛，促进了土地和资本要素的流转。
二、建立线上线下一体化“土地超市”，创新运行模式
目前，深圳已进入深度城市化阶段，二级土地市场在土地市场中的重要性不断增加。然而，由于缺乏公共平台、管理制度不完善、交易成本高，许多国有建设用地使用权“想卖又无处可买”。
建议深圳今后可以借鉴宁波余姚市的改革经验，建立产权清晰、市场定价、信息采集、交易安全的“土地超市”。
一是整合了自然资源、住房建设、法院、金融、工业和信贷部门的数据，并建立了土地交易二级市场数据库；
二是线下交易市场设立服务窗口和交易展厅，提供建设用地使用权转让、租赁、抵押等综合服务；
三是网上交易市场以“深圳市土地二级市场交易网”和“深圳市土地市场”微信官方账号建设为载体，开展内部网上交易审核和备案管理，提供信息采集与发布、第三方资金监管、网上交易事项办理、交易结果公示等外部服务。
三、强化土地二级市场的监督管理，完善服务体系
一是制定土地二级市场管理政策措施，明确国有建设用地使用权出让的条件、程序、监管和处罚措施；
二是建立了中学监测系统
三是培育和发展中介机构，建立开放统一的中介机构信用记录和评估体系，逐步建立完善的土地二级市场中介服务体系；
四是在二级土地市场建立了合同履行监督制度。政府相关部门应不定期对土地开发利用情况进行动态跟踪检查。违反管理制度的企业应被列入失信名单，其未来进入一级和二级土地市场将受到限制。